繰り上げるか、運用に回すか。

「金利差」だけでは決まらない3つの論点

数字の上では「ローン金利<運用利回り」なら投資が有利に見えます。ただし実務では3つの論点が絡みます。①住宅ローン控除——控除期間中は残高に応じた税額控除があるため、繰上げ返済は控除額を減らします。控除が終わってから繰り上げる方が有利なケースが多くあります。②団体信用生命保険——ローン残高は万一の際に保険でゼロになる「保障」でもあり、繰上げ返済はこの保障を自ら減らす行為です。③確実性の差——利息軽減は確定リターン、運用収益はあくまで期待値です。左右の数字は「確実な◯万円」と「不確実な◯万円」の比較だと捉えてください。

期間短縮型と返済額軽減型

繰上げ返済には、毎月の返済額を保ったまま期間を縮める期間短縮型と、期間を保ったまま月々を軽くする返済額軽減型があります。利息軽減効果は期間短縮型の方が大きいため、本ツールは期間短縮型で計算しています。家計のキャッシュフローを楽にしたい場合は軽減型も選択肢です。

迷ったときの現実解

「全額をどちらかに」と考える必要はありません。生活防衛資金(生活費の6ヶ月〜1年分)を最優先で確保した上で、残りを半分は繰上げ・半分は新NISAで運用のように分けるのは、確実性と期待値のバランスを取る現実的な戦略です。